Добрый день, Александр.

По первому вопросу следует отметить следующее:

Принципиально законодательство допускает возможность размещения (нахождения) некоторых объектов (по общему правилу, несовместимых с режимом СЗЗ) в границах СЗЗ другого объекта при условии обоснования возможности использования земельных участков для следующих целей:

- размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств,,
- размещения объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции,
- размещения комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды,
- для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции.

При этом, справедливости ради, отмечу, что требований к такому обоснованию законодательство не устанавливает.

Однако из совокупного толкования подпункта "д" п. 16 и подпункта "б" п. 5 "Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон" можно сделать вывод, что в проекте СЗЗ объекта (для которого разрабатывается и устанавливается СЗЗ) может быть обосновано, что химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, не приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Это позволит использовать земельные участки, расположенные в СЗЗ, для выше перечисленных целей (в том числе для размещения и, как следствие, эксплуатации объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции).

Дополнительно на такую возможность указывает п. 5.4 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. (Здесь необходимо помнить, что СанПиН применяется в части, не противоречащей Постановлению Правительства РФ от 03.03.2018 г. № 222, поэтому в проекте СЗЗ все же должно быть представлено обоснование (учитывая подпункт "д" п. 16 Правил)).

По второму вопросу следует отметить следующие:

Вы правы в том, что установление СЗЗ определяет ограничения использования земельных участков, расположенных в границах такой СЗЗ.

После установления СЗЗ и ограничений использования земельных участков правообладатели земельных участков, расположенных в такой СЗЗ обязаны соблюдать установленные ограничения.

Однако необходимо иметь ввиду, что перечень ограничений в настоящее время установлен пунктом 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 г. № 222, в соответствии с которым:
в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;
б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

На сколько я понимаю, склад бытовых товаров и склад строительных материалов по подпадают ни под одно из перечисленных ограничений (в условиях конкуренции положений СанПиН и положений Правил подлежат применению положения Правил).

В этой связи осуществление деятельности на складе бытовых товаров и складе строительных материалов, расположенных в границах СЗЗ, не нарушает "режим СЗЗ" с точки зрения действующего законодательства. При этом, разумеется, необходимо исходить из конкретных ограничений, установленных применительно к конкретной СЗЗ (хотя такие ограничения должны быть "завязаны" на пункт 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 г. № 222).

Ваши соседи не смогут вести деятельность только в том случае, если в отношении земельных участков (на которых ими ведется деятельность) будут установлены ограничения, исключающие возможность эксплуатации в границах СЗЗ складов бытовых товаров и складов строительных материалов (или к примеру, более обще - "объектов других отраслей промышленности"). Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает необходимость установления подобных ограничений использования земельных участков при установлении СЗЗ.